Stabilní obsazenost nemovitostí i v náročném prostředí.
V období zvýšené volatility na finančních trzích investoři často hledají stabilnější investice. Jednou z možností jsou společnosti z oblasti nemovitostních fondů, které generují stabilní příjmy z pronájmu.
Realty Income (O) patří mezi největší realitní investiční fondy na světě. Společnost vlastní více než 15 500 nemovitostí rozmístěných ve Spojených státech, ve Velké Británii a v několika evropských zemích.
Obchodní model firmy je poměrně jednoduchý. Jako equity REIT společnost nakupuje komerční nemovitosti, které následně pronajímá podnikům. Výnosy z nájemného pak rozděluje mezi akcionáře formou dividend.
Aby si fond udržel daňové zvýhodnění, musí vyplácet nejméně 90 % svého zdanitelného příjmu investorům. Stabilita dividend proto závisí především na obsazenosti portfolia nemovitostí.
V tomto ohledu má společnost velmi silnou historii. Obsazenost portfolia nikdy neklesla pod 96 % od vstupu firmy na burzu v roce 1994.
V posledních letech se tento ukazatel dokonce dále zlepšoval. Na konci roku 2023 dosáhla obsazenost 98,6 %, v roce 2024 vzrostla na 98,7 % a v roce 2025 dosáhla 98,9 %.
Takto vysoká obsazenost je mimořádně silným signálem stability, zejména v době, kdy někteří nájemci čelí tlaku uzavírání kamenných prodejen.
Jedním z hlavních důvodů, proč je Realty Income populární mezi investory zaměřenými na příjem, je jeho dividendová politika.
Na rozdíl od většiny REIT společností vyplácí Realty Income dividendu každý měsíc, nikoli čtvrtletně.
Společnost má navíc mimořádně dlouhou historii růstu dividend. Od svého vstupu na burzu zvýšila dividendu 133krát.
Aktuálně nabízí dividendový výnos přibližně 5 %, což je pro mnoho investorů atraktivní zejména v prostředí zvýšené nejistoty na trzích.
U realitních fondů se výkonnost obvykle nehodnotí podle klasického zisku na akcii, ale podle ukazatele AFFO (adjusted funds from operations).
V případě Realty Income tento ukazatel postupně rostl. AFFO na akcii vzrostlo o 2 % v roce 2023, o 5 % v roce 2024 a v roce 2025 dosáhlo hodnoty 4,28 dolaru na akcii.
Pro rok 2026 společnost očekává další růst AFFO přibližně o 2 až 3 %, což by znamenalo hodnotu mezi 4,38 a 4,42 dolaru na akcii.
Tento vývoj by měl bez problémů pokrýt plánovanou dividendu ve výši 3,24 dolaru na akcii.
Realitní fondy jsou velmi citlivé na vývoj úrokových sazeb. Když sazby výrazně rostou, zvyšují se náklady na financování nákupu nemovitostí.
Právě to se stalo v letech 2022 a 2023, kdy rychlý růst úrokových sazeb ztížil financování nových akvizic.
Vyšší sazby zároveň znamenaly, že investoři mohli získat atraktivní výnosy i z relativně bezpečných nástrojů, například krátkodobých státních dluhopisů nebo bankovních vkladů.
To snížilo relativní atraktivitu dividendových akcií včetně REIT fondů.
Situace se však postupně změnila poté, co centrální banka v letech 2024 a 2025 několikrát snížila základní úrokové sazby.
Pokles sazeb obecně podporuje realitní sektor. Snižují se totiž náklady na financování a zároveň roste relativní atraktivita dividendových výnosů.
Pokud by trend nižších sazeb pokračoval, mohl by to být další pozitivní faktor pro společnosti jako Realty Income.
Vedle stabilních dividend sledují investoři také valuaci akcií. Realty Income se v současnosti obchoduje přibližně za 15násobek očekávaného AFFO.
V kontextu stabilních realitních společností jde o relativně umírněné ocenění.
Kombinace stabilního růstu, vysoké obsazenosti nemovitostí a pravidelných dividend může být pro některé investory atraktivní zejména v období zvýšené geopolitické a ekonomické nejistoty.
Právě stabilita cash flow a předvídatelný dividendový výnos patří mezi hlavní důvody, proč investoři často zahrnují realitní fondy do dlouhodobých portfolií.
Realty Income tak představuje příklad společnosti, která se zaměřuje na konzervativní, ale stabilní růst založený na rozsáhlém portfoliu nemovitostí a dlouhodobých nájemních smlouvách.
