Zatímco zbytek americké ekonomiky sebevědomě pokračuje v růstu, který je z velké části poháněn masivními investicemi do datových center a umělé inteligence, sektor bydlení se ocitl ve zcela odlišné situaci. Realitní trh aktuálně prochází hlubokým útlumem, jenž je dán kombinací několika nepříznivých makroekonomických faktorů. Aktivita v tomto odvětví v posledních měsících výrazně ochladla.
Hlavními protivětry jsou především dlouhodobě zvýšené úrokové sazby hypoték, klesající ceny nemovitostí a v neposlední řadě také nižší míra imigrace. Právě tyto faktory vytvořily dokonalou bouři pro přední stavební společnosti. Akcie lídrů trhu, jako je společnost Lennar (LEN) , zaznamenaly v důsledku těchto tlaků strmý pád.
Od svých historických maxim se tržní hodnota tohoto stavebního giganta propadla o propastných 49 procent. Podobnému tlaku čelí také konkurenční společnost D.R. Horton (DHI) , jejíž akcie odepsaly ze svých vrcholů 29 procent. Tento vývoj je přímým a nevyhnutelným důsledkem zmíněných makroekonomických překážek na trhu s bydlením.
Očekávání analytiků navíc naznačují, že hospodářské výsledky v tomto sektoru zůstanou slabé i v průběhu roku 2026. Přesto zkušení dlouhodobí investoři vědí, že právě takováto tržní slabost může představovat ideální okamžik pro nákup. Cyklické akcie fundamentálně silných společností se totiž v dobách krize často obchodují za velmi atraktivní ceny.
Na současný tlak na financování bydlení má navíc nezanedbatelný vliv i aktuální negativní čistá migrace do Spojených států. Menší počet lidí přicházejících do země s potřebou zajistit si nové bydlení logicky znamená nižší poptávku po určitých typech nemovitostí. Za jinak nezměněných okolností tak tento demografický trend dále prohlubuje současnou tržní nejistotu.
Propad akcií společnosti Lennar o téměř polovinu je ukázkovým příkladem dramatického cyklu rozmachu a následného pádu, který lze jasně ilustrovat na vývoji průměrné prodejní ceny jejích domů napříč Spojenými státy. Před vypuknutím globální pandemie se průměrná prodejní cena pohybovala těsně nad hranicí 400 tisíc dolarů.
Následný realitní boom vyhnal v roce 2021 tuto částku až na rekordní vrchol ve výši 478 tisíc dolarů. Dnešní realita je však diametrálně odlišná. Dokonce i v prostředí vysoké inflace se průměrná prodejní cena domů Lennar propadla na 376 tisíc dolarů, což je úroveň ležící hluboko pod hodnotami z doby před pandemií.
Tento pokles prodejních cen v kombinaci s rostoucími náklady na vstupy má pochopitelně tvrdý dopad na celkovou ziskovost firmy. Hrubá marže společnosti Lennar za posledních dvanáct měsíců klesla na 17,6 procenta. Pro srovnání, na svém vrcholu se tento klíčový ukazatel ziskovosti blížil k úctyhodným 30 procentům.
Hlavní příčinou tohoto tlaku na marže jsou tvrdošíjně vysoké hypoteční sazby, které se nadále drží nad hranicí 6 procent. Pořízení vlastního bydlení za těchto podmínek se stalo pro stále větší část americké populace finančně nedostupným luxusem. Aby společnost Lennar vůbec motivovala zákazníky k nákupu, byla nucena přistoupit k výraznému zlevňování svých domů.
Podobnému makroekonomickému tlaku čelí také D.R. Horton, kde klesající prodejní ceny rovněž poškozují ziskové marže. Vývoj hrubé marže zde úzce kopíruje trajektorii konkurenta, ačkoli si firma udržuje strukturálně vyšší ziskovost. Její hrubá marže klesla za posledních dvanáct měsíců z více než 30 procent na současných 23,3 procenta, což je přímý důsledek klesajících cen a souběžného růstu inflace.
Tajemství vyšší ziskovosti společnosti D.R. Horton spočívá v jejím obchodním modelu, který je založen na opcích na pozemky, nikoli na jejich přímém nákupu před zahájením samotné výstavby. Tento kapitálově nenáročný přístup se ukazuje jako extrémně efektivní nástroj pro generování hotovosti, a to i v současném složitém tržním prostředí.
Za posledních dvanáct měsíců dokázal model společnosti D.R. Horton vygenerovat masivní volný peněžní tok ve výši 3,5 miliardy dolarů. Naproti tomu volný peněžní tok společnosti Lennar klesl na 309 milionů dolarů, což je primárně způsobeno nutností vysokých počátečních investic. Lennar si je však této nevýhody vědom a postupně přechází na opční model, aby svou konverzi hotovosti vylepšil.
Při pohledu na finance obou gigantů je zřejmé, že jsou dokonale připraveni dodávat hodnotu akcionářům, kteří dokážou dohlédnout za horizont současných problémů. Z dlouhodobého hlediska obě firmy konzistentně generují pozitivní peněžní toky, což jim umožňuje spolehlivě vracet kapitál investorům a pravidelně zvyšovat výplatu dividend.
Obě společnosti navíc využívají model dokonalého dividendového růstu prostřednictvím masivních odkupů vlastních akcií. Když firma stahuje své akcie z trhu, celkový počet akcií v oběhu klesá. To managementu umožňuje podporovat neustále se zvyšující dividendu na akcii, aniž by se reálně zvyšovaly nominální finanční závazky společnosti.
Jen za posledních pět let se počet akcií v oběhu u obou stavebních firem snížil o téměř 20 procent. Právě tento neustále klesající počet akcií pomohl oběma titulům stát se velkolepými dividendovými stroji. Dividenda na akcii společnosti Lennar vzrostla za posledních deset let o ohromujících 1 220 procent, zatímco u D.R. Horton si investoři připsali nárůst o 462 procent.
Lennar se navíc v době psaní tohoto textu obchoduje při poměru ceny k zisku (P/E) na úrovni pouhých 12 bodů, a to z již tak stlačených zisků. Jakmile hypoteční sazby klesnou a trh s bydlením se v nadcházejících letech normalizuje, obě firmy by měly zažít silné oživení. Představují tak levnou kontrariánskou investici a fantastické dividendové tituly, které se vyplatí držet v portfoliu po celé další desetiletí.
