Americký realitní investiční trust Realty Income (O) vyhlásil již 673 měsíčních dividend v nepřerušené řadě, aniž by jedinou z nich snížil. Firma zároveň navyšuje dividendu 31 po sobě jdoucích let.
Tato série zahrnuje období zásadních hospodářských a tržních otřesů. Společnost pokračovala ve výplatách během finanční krize v roce 2008, pandemie v roce 2020 i prudkého růstu úrokových sazeb v letech 2022 a 2023.
Realty Income funguje jako REIT, tedy realitní investiční trust. Jeho příjmy jsou založeny především na nájemném z vlastněných nemovitostí. Stabilita dividendy je proto úzce spjata s obsazeností portfolia, platební schopností nájemců, náklady na obsluhu dluhu a přístupem společnosti ke kapitálu.
Dosavadní historie však sama o sobě nevylučuje budoucí snížení výplaty. Ze struktury podnikání vyplývají zejména tři okolnosti, které by při dostatečně vážném průběhu mohly schopnost firmy udržet současnou dividendu narušit.
Stejně jako většina realitních investičních trustů využívá Realty Income při nákupech dalších nemovitostí vypůjčené peníze. Výše úrokových sazeb proto ovlivňuje náklady na financování nových transakcí i refinancování dříve vzniklých závazků.
První rizikový scénář předpokládá, že by sazby výrazně vzrostly a zůstaly na vysokých úrovních delší dobu. Část dluhu by společnost následně musela refinancovat za podstatně vyšší cenu než v minulosti. Pokud by úrokové náklady narostly natolik, že by výrazně zasáhly peněžní toky, vedení by mohlo přistoupit ke snížení dividendy.
Realty Income již prostředím vysokých sazeb v minulosti prošel, včetně období 2022 a 2023. Pro dividendovou politiku by proto nebyl rozhodující pouze samotný růst sazeb, ale zejména jeho rozsah, délka trvání a dopad na náklady při obnovování financování.
Druhý scénář souvisí s celkovým zadlužením. Pokud by management nahromadil příliš mnoho dluhu, ratingové agentury by mohly úvěrové hodnocení firmy snížit i bez dalšího prudkého růstu tržních sazeb. Realty Income nyní disponuje ratingy A3/A-, které odpovídají nízkému riziku nesplácení.
Závažný dopad by mělo především případné snížení ratingu pod investiční stupeň. Taková změna by společnosti zkomplikovala přístup ke kapitálu. K získání peněz by pak mohla být nucena prodávat část majetku nebo omezit prostředky určené na dividendy.
Třetím scénářem je souběžný bankrot několika významných nájemců. Dvacet největších klientů vytváří více než jednu třetinu celkového ročního nájemného Realty Income. Rozsáhlejší vlna insolvencí uvnitř této skupiny by tak mohla citelně omezit příjmy trustu.
Mezi velké nájemce patří například maloobchodní řetězec Dollar General (DG) , provozovatel obchodů 7-Eleven (SVNDY) a společnost Wynn Resorts (WYNN) . Riziko pro dividendu by nevytvářely pouze potíže jedné firmy, nýbrž zejména současný výpadek plateb od několika největších nájemců.
Samotný bankrot nájemce navíc nemusí automaticky znamenat úplnou ztrátu hodnoty konkrétní nemovitosti. V popsaném krajním scénáři je však podstatný rozsah a načasování výpadků nájemného. Pokud by více velkých klientů přestalo platit přibližně ve stejnou dobu, pokles příjmů by mohl ohrozit zachování dividendy na dosavadní úrovni.
Možné omezení výplaty se tedy váže ke kombinaci mimořádně nepříznivých okolností: dlouhodobě drahému refinancování, zhoršení úvěrového profilu nebo rozsáhlým bankrotům klíčových nájemců. Dosavadních 673 měsíčních dividend a 31 let nepřetržitého zvyšování ukazuje, že Realty Income udržel výplatu během několika rozdílných krizových období.
